Las dos reglas que definen cuánto te prestan
Cuando pides un préstamo sobre hipoteca, el monto sale de comparar dos topes. Te prestamos el menor de los dos.
- Tope por garantía: el 40% del valor comercial de tu vivienda. Si tu casa vale $350 millones, el tope es de $140 millones. El crédito nunca pasa de $300 millones, aunque la casa valga más.
- Tope por capacidad de pago: la cuota nueva, sumada a las que ya pagas, no puede superar el 50% de tus ingresos comprobables. Además, lo que ya pagas en deudas no puede pasar del 30% de tus ingresos.
Hay ingresos mínimos según tu actividad: $2.626.358 si eres empleado y $3.501.810 si eres independiente o pensionado.
Dos ejemplos con números
Ana: la casa pone el límite
Ana tiene una casa de $350 millones, gana $8 millones al mes como empleada y no tiene deudas. Por garantía le prestarían $140 millones; por capacidad de pago, más. Le prestamos $140.000.000, con una cuota estimada de $3.397.917 a 84 meses (seguros incluidos). Después de los gastos de cierre recibe unos $135.479.267.
Jorge: sus ingresos ponen el límite
Jorge tiene una casa del mismo valor, pero gana $4 millones y ya paga $500.000 al mes en una tarjeta. Su cuota nueva no puede pasar de $1.500.000, así que le prestamos $60.400.000 aunque su casa daría para $140 millones. Si paga la tarjeta antes de aplicar, el monto sube.
¿Primera vez que vas a hipotecar? En hipotecar mi casa para un préstamo está el proceso completo, de la solicitud al desembolso.
Qué valor toman de tu casa
Cuenta el valor comercial que define un perito avaluador, no el avalúo catastral que aparece en el impuesto predial ni el precio que imaginas. El avalúo mira la ubicación, el área, el estado, la antigüedad y lo que valen inmuebles parecidos en la zona.
La garantía tiene que estar a tu nombre y con los papeles en regla: se revisa el certificado de tradición y libertad (de menos de 30 días) y la escritura con áreas y linderos. Si quieres entender cómo funciona un avalúo y cuánto cuesta, LQN tiene una guía del avalúo de vivienda.
Gastos de cierre: lo que se descuenta del desembolso
| Gasto | Cómo se calcula (estimado) |
|---|---|
| Avalúo comercial | $148.750 con IVA para viviendas de hasta unos $262 millones; más para viviendas de mayor valor. |
| Estudio de títulos | Alrededor de $208.000 con IVA para la mayoría de viviendas. |
| Notaría, registro e impuestos de la hipoteca | Cerca del 2,5% del crédito más unos $500.000. |
La calculadora de arriba ya los descuenta para mostrarte el neto a recibir. Son estimaciones: el valor exacto depende de la notaría, la ciudad y el monto final.
Cómo mejorar el monto que te aprueban
- Baja tus cuotas actuales antes de aplicar: cada $100.000 menos de cuota libera capacidad para la nueva.
- Demuestra todos tus ingresos. Si eres independiente, los extractos bancarios y la declaración de renta pesan mucho: revisa el préstamo con garantía hipotecaria para independientes y la lista de requisitos para hipotecar una casa.
- Pide lo que necesitas, no el máximo. Una cuota cómoda es mejor que un monto alto que te ahogue.
- Si lo que buscas es pagar tarjetas y créditos caros, mira cómo consolidar deudas con tu casa como garantía.
HipoCredit es el crédito propio de LQN Hipotecas. Si tu caso encaja mejor con un banco, el mismo asesor te muestra las opciones con los bancos aliados de LQN.